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SCI d'attribution bien immobilier déjà construit

SCI d'attribution

CREER UNE SCI D'ATTRIBUTION
à capital variable d'un bien immo construit
 

SCIA : achat d'un bien immobilier transformé en appartements individuels entre les associés (article plus bas). Coût de la création (frais légaux : voir ci-dessous). 

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Scia, société civile immobilière d'attribution


Se réunir pour acheter un beau bien immobilier déjà construit, à plusieurs, et le partager en appartements individuels !


CREER UNE SCI D'ATTRIBUTION (SCIA)
à capital variable
 

Une société civile immobilière d’attribution – SCIA – est une forme particulière de SCI, instituée par la loi du 16 juillet 1971 et l’art. L 212-1 et suivants du Code de la Construction de l’Habitation.

Ce dernier article dispose : « Les sociétés ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice.

L'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente ».

Quel est le but d’une SCIA

Une SCIA a pour objet d’acheter des immeubles déjà construitsou en faire construire – pour les diviser par lots et les attribuer aux associés exclusivement en nue-propriété, en pleine propriété ou en jouissance, à l’exclusion d’autres personnes non associées, contrairement à la société de construction-vente qui elle, fait construire un bien ou un ensemble immobilier pour le revendre à des personnes extérieures à la société, non associées dans l’unique but de faire des bénéfices.

acheter une maison à plusieurs avec une SCIALa SCIA est intéressante et permet d’acheter un bien généralement moins cher que son prix normal.

Imaginons qu’une SCIA se créée avec 5 personnes décidées a acheter un immeuble de maître dans un environnement magnifique et boisé, dans lequel il est possible après travaux et rénovation, de partager en 5 appartements indépendants comportant plusieurs pièces. Supposons que la valeur de ce bien immobilier soit de l’ordre de 1 000 000 d’euros. La séparation par lots et travaux de découpe, transformation et rénovation coûte 700 000 euros, frais de notaire inclus. L’ensemble revient donc à 1 700 000 euros.

Prix de revient pour chaque associé propriétaire : 340 000 euros frais de notaire déjà compris.

Or, si un particulier avait du acheter seul un bien dans les mêmes conditions, il aurait certainement payé autour de 450 000 euros à 550 000 euros selon la région + travaux de rénovation + frais de notaire.

Attention ceci n’est qu’un exemple, les prix étant différents d’une région à l’autre, et fonction des biens identiques vendus à proximité.

Ce calcul (à reconsidérer en fonction de ce qui vient d’être dit au chapitre précédent).

Une SCIA peut-elle avoir d’autres activités ?

NON, elle ne peut qu’acheter un bien immobilier déjà construit ou éventuellement, faire construire. Mais pas les deux.

Le présent « Dossier-kit » SCIA s’adresse aux personnes désirant s’associer pour acheter ensemble déjà construit. La rédaction étudie un nouveau dossier-kit destiné à la construction à se partager entre plusieurs associés. Celui-ci est différent du présent dossier. Vous en serez informé sur cette page lorsqu’il sera disponible.

Le capital de la société, la variabilité

La loi n’exige aucun minimum de capital. Toutefois, la caractéristique de la société est d’acheter un bien. Chaque associé apportera donc au minimum, le montant de l’achat de son lot - directement, ou par le biais d’un prêt immobilier – ceci ne pose pas de soucis.

Le capital souscrit sera au moins de l’ordre du montant du bien immobilier acheté.

Nous recommandons vivement le montage de la SCIA à capital variable. Cette souplesse permettra de faire varier le capital sans avoir à effectuer un certain nombre de formalités. Les nouveaux associés entrant après la création resteront anonymes auprès du grand public (mais pas des administrations, ce qui est logique). 

Rétractation de l’associé

Chaque associé non professionnel bénéficiera d’un droit de rétractation - de 10 jours pour une SCIA - à dater de l’achat des parts sociales, dans les mêmes conditions pratiquement qu’un achat classique.

Le « dossier-kit de Création »© :
pour tout monter votre structure juridique vous-même 

La rédaction met à votre disposition un « Dossier-kit de création »© avec toutes les informations juridiques à connaître AVANT et APRES la création. Il comporte non seulement les informations mais également les statuts commentés pour les remplir et monter la structure juridique.

Le dossier est scindé en plusieurs fascicules, très pratiques.

Tout y est : mode d’emploi, infos juridiques, modèles de contrats classiques, modèles d’assemblées générales, les obligations, ce qui est possible ou pas. 770 pages d’information grand format - A4 - , un dossier indispensable et disponible immédiatement en téléchargement.

Combien coûte la création d'une SCIA

Les frais de création d'une SCIA sont identiques à ceux d'une SCI. Deux postes incontournables : d'une part, l'annonce légale dont le prix est forfaitaire pour les journaux d'un même département (189 HT euros en métropole OU 227 euros HT pour les région hors métropole pour une société civile) et d'autre part, les frais d'immatriculation avec création d'établissement auprès du greffe du tribunal de commerce : 66,88 euros TTC, et inscription au registre des bénéficiaires effectifs : 21,41 euros TTC, soit au total : 247,86 euros pour la métropole et  285,86 euros pour les DOM (prix à Septembre 2021. Aux prix HT indiqués ci-dessus, il convient d'ajouter la TVA au taux de 20 %) + le prix du "dossier-kit de création"© lequel vous permettra de monter votre société seul, SANS AVOIR A VOUS DEPLACER, avec le concours de vos associés. C'est tout. 

Extrait du sommaire (non détaillé:

• Préambulestatuts de scia société civile d'attribution

• Généralités des SCIA

• Parties privatives et communes

• Pourquoi monter une SCIA . capital variable ?

• Les statuts obligatoirement (modèle supervisé par un juriste d’entreprise)

• Associés

• Mineurs 

• Epoux

• Personnes morales

• Responsabilité des associés

• Retrait d’un associé 

• Gérance

• Particularités de financement pour les associés

• Appel des fonds

• Capital

• Capital fixe

• Capital variable

• Procédure

• Que se passe t-il en cas de défaillance ?

• Assemblée générale

• Livre des assemblées

• Caution hypothécaire de la société

• Dissolution liquidation

• Contestation du partage

• Fiscalité de la SCIA

• Obligations déclaratives

• Retrait d’un associé

• Taxes diverses et TVA sur la cession de parts sociales

• La copropriété. De quoi s’agit-il ?

• Protection du nom de la société (fascicule non détaillé ici)

• Fascicule « comment immatriculer la société » (non détaillé ici)

sans avoir à bouger de chez-soi...

• Modèles divers de contrats, formules, procès verbaux, etc.

 

Ceci n’est qu’un court extrait des sujets traités parmi les 770 pages disponibles en téléchargement immédiat en cliquant sur le bouton « ajouter au panier » (bleu) en haut de cette page...

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Editions Juridiques Pratiques - 770 pages.

Dossier-kit de création : ISSN 2557-6852 - 
Marque déposée depuis 1981.

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 Rappel : conformément à nos conditions générales de vente et au produit du type téléchargeable (secteur presse/édition), les "dossiers-kits de création" ne sont pas soumis au délai de rétraction. Ils ne sont pas remboursables. Ils peuvent cependant être remplacés en cas d'erreur de commande. Merci de nous contacter sur l'adresse mail permanente : editionsjuridiquespratiques@gmail.com . 
©1981 à ce jour. Editions JuridiquesPratiques 

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Avis

Note 
09/07/2023

Parfait pour acheter à plusieurs

Lorsqu'on a pour projet d'acheter à plusieurs, le mieux vous avez raison, est de monter une société adaptée, une SCIA semble parfaite tout peut être prévu pour éviter les traditionnelles histoires. Heureuse de mon choix et félicitations à vous

    Note 
    12/02/2019

    Vous avez été très réactif aux deux ou trois messages que je vou

    Merci pour ce dossier, je ne regrette vraiment pas mon choix d'a

    Bonjour,

    Grâce à votre dossier-kit j'ai pu créer ma SCI aisément. Les statuts sont faciles à créer avec des explications qui sont nombreuses et claires. Le pas-à-pas pour déposer les différents documents, les liens vers des sites, etc.

    Auparavant, j'avais cherché à la créer moi-même sans l'aide de personne mais je suis novice dans ce domaine et toutes ces infos sur internet, des fois contradictoires, m'avaient mis le doute.

    Alors merci pour ce dossier, je ne regrette vraiment pas mon choix d'avoir fait appel à vous.

    Et je rajoute, que vous avez été très réactif aux deux ou trois messages que je vous avais envoyé.

    Je vous recommanderai si j'en ai l'occasion. Encore merci.
    ---------------------------
    Ce message sera copié sur d'autres pages du présent site (SCI variable, fixe, transformation SCI fixe en variable)

      Note 
      13/12/2018

      SCIA : merci pour vos précisions

      Un simple petit mot pour vous remercier de votre précieuse réponse de Juillet dernier :

      https://www.commandesecurisee.com/dossiers-kits-de-création/61-sci-attribution.html

      J'ai bien répondu à votre sondage.
      Bien à vous,
      Olivier L

        Note 
        25/07/2018

        REPONSE A OLIVIER


        REDACTION : pour plus de simplicité pour les lecteurs, nous répondons directement après chacune de vos réponses, à titre purement documentaire...

        1 - Une SCI serait-elle une solution compatible avec notre projet ?
        Réponse : OUI, une SCI est compatible avec votre projet. Le bien immobilier construit le sera en son nom, ainsi que les financements.

        2 - À vous lire, vous ne recommandez pas l'intégration d'enfants de moins de 15 ans dans le capital d'une SCI, ce à quoi je vous réponds que nos enfants apportent, via leur PEL et LDD, 20% de notre apport. Que faire ?
        Réponse : Désormais, l’autorisation du juge des enfants n’est plus requise sauf en cas d’apport d’un bien immobilier lui appartenant (ce qui n’est pas votre cas). Vous pouvez inclure vos enfants « d’âge raisonnable », mais soyez toujours très prudent. L’autorisation des deux parents est requis pour une participation dans le capital d’une société, mais ce sera l’un d’eux qui en sera désigné comme représentant légal.

        3 - Notre SAS peut-elle entrer dans le capital de notre SCI ?
        Réponse : Votre SAS peut effectivement rentrer dans le capital de la SCI, veillez à ce qu’elle ne reste qu’investisseur et non une opportunité de faire du commerce. Une SCI ne peut pas faire commercialiser des produits, des services, etc.

        4 - Que se passera t-il si notre SAS dépose le bilan, ou arrête ses activités ?
        Réponse : Avant son dépôt de bilan, elle devra se retirer de la société civile immobilière et demander le remboursement de ses parts et de son compte courant s’il existe (une autre société peut entrer dans le capital pour un faible montant et faire des apports en compte courant (qui restent une dette pour la société bénéficiaire, donc, remboursables à l’associé apporteur).

        5 - Les membres de ma belle famille sont asiatiques et ils résident tous hors UE, quels sont les avantages / inconvénients de leur entrée dans notre SCI ?
        Réponse : Un étranger (hors Europe) peut s’associer à une société civile, il n’y a pas plus d’avantages, ni à l’inverse d’inconvénients qu’un autre associé français.

        6 - Quelle SCI à capital variable choisir (quel Dossier-Kit Création) me conseillez-vous ? Familiale ? SCIA ?
        Réponse : Nous vous recommandons de créer une SCI à capital variable. Le montant du capital pourra varier entre deux seuils (minimum/maximum) sans qu’il n’y ait de formalités à accomplir (hormis une déclaration fiscale). Par ailleurs, les associés nouveaux (après la création) pourront rester anonymes vis-à-vis du grand public (sauf bien entendu pour les administrations).

        7- Pourquoi nous ne vous conseillons pas de créer plutôt une SCIA : société civile d’attribution ?

        Réponse : Simplement, son but n’est pas le même. Une SCIA achète un bien déjà construit (ou peut le construire) dans le but de le transformer, rénover, et découper en plusieurs appartements qui ne bénéficierons qu’aux associés (le nombre de parts est fonction de la valeur de chaque appartement obtenu).

        Réponse : Une SCI achète un appartement qu’elle peut louer soit aux membres de la famille, soit a des associés, soit à d’autres personnes extérieures. Elle a un but de gestion et non de l’achat d’un ensemble qui sera partagé et revendu aux seuls associés comme l’est celui de la SCIA. Le projet n’est pas le même.

        8- Quel dossier-kit choisir ?
        Réponse : Celui de la SCI à capital variable. Vous pouvez vous procurer immédiatement le « Dossier-Kit » à l’adresse suivante : http://www.commandesecurisee.com/20-sci-à-capital-variable-recommande.html

        Si vous souhaitez créer une SCI avec des membres présents ou futurs ne pouvant qu’être de la même famille jusqu’au 4ème degrés et préserver les biens dans le clan familial exclusivement, vous pouvez dans les mêmes conditions, monter une SCI familiale. Dans ce cas, vous devez vous procurer le « Dossier-kit SCI Familiale » à l’adresse suivante :
        http://www.commandesecurisee.com/56-sci-familiale-à-capital-fixe-ou-variable.html

        Etant donné la pertinence de vos questions, les présentes réponses seront également publiées sur les pages « AVIS » concernant les SCI variables, SCI, SCI Familiale, transformation d’une SCI fixe en SCI variable, et SCIA de ce site.

          Note 
          06/07/2018

          Quel Dossier-Kit Création choisir ?

          Bonjour,

          Je découvre la SCIA sur votre page.

          Nous avons, mon épouse et moi-même, le projet d'acheter un vieux bâtiment, de le faire raser pour en construire un neuf. Ce nouveau bâtiment sera divisé en 2 : Une partie sera notre nouveau logement. La seconde partie sera divisé en 2 appartements. Nous conserverons l'ensemble et tirerons des revenus des 2 appartements.

          Nous apportons 60 % du coût de l'opération : Moi, 50% de ces 60% d'apport, mon épouse 30% et nos enfants de 4 et 9 ans apportent 10% chacun.

          Les 40% restant seront financés par un prêt immobilier.

          J'ai une double casquette d'employé d'une société internationale, et de Président d'une SAS familiale à capital variable (mon épouse et moi sommes les 2 seules actionnaires). Notre SAS a de la trésorerie dormante, pouvant représenter 20% du coût total de l'opération.

          1 - Une SCI serait-elle une solution compatible avec notre projet ?

          2 - À vous lire, vous ne recommandez pas l'intégration d'enfants de moins de 15 ans dans le capital d'une SCI, ce à quoi je vous réponds que nos enfants apportent, via leur PEL et LDD, 20% de notre apport. Que faire ?

          3 - Notre SAS peut-elle entrer dans le capital de notre SCI ?

          4 - Que se passera-t-il si notre SAS dépose le bilan, ou arrête ses activités ?

          5 - Les membres de ma belle famille sont asiatiques et ils résident tous hors UE, quels sont les avantages / inconvénients de leur entrée dans notre SCI ?

          6 - Quelle SCI à capital variable choisir (quel Dossier-Kit Création) me conseillez-vous ? Familiale ? SCIA ?

          Au plaisir de lire vos réponses.

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